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Kuselit Rezensionen

Christofer Lenz, Thomas Würtenberger - BauGB-Verträge

Titel: BauGB-Verträge Cover
Autor: Christofer Lenz, Thomas Würtenberger
Verlag: Richard Boorberg Verlag
Ort: Stuttgart
Jahr: 2011
Seiten: 215
Preis: 35,00
ISBN: 978-3-415-04553-8
Internet: http://www.boorberg.de/
Rezensent: RA Dr. Stephan Cymutta, Mannheim
Quelle: Kuselit Verlag GmbH


Christofer Lenz, Thomas Würtenberger

BauGB-Verträge, Leitfaden für Gemeinden und Investoren, Stuttgart 2011, ISBN 978-3-415-04553-8

 

Die Autoren sind Kenner der Materie der städtebaulichen Verträge. Das neue Buch „BauGB-Verträge“ (2011 erschienen) sehen die Autoren als Hilfestellung, um den vielen Fallstricken, die sich stellen können, zu entgehen.

Das Buch ist gegliedert in die Grundlagen (Teil A) und zahlreiche Muster (Teil B). Die Verträge gehen von einem „Ausgangs“-Muster mit zahlreichen Varianten, quer durch das öffentliche Baurecht, aus.

In den Grundlagen versuchen die Autoren, die Materie systematisch darzustellen. Hierzu gehören Fragen zur Rechtsnatur, nämlich ob jeweils öffentlich-rechtliche Verträge oder privatrechtliche Verträge vorliegen. Daneben werden Fragen des Vertragsschlusses, zur Vertragsdurchsetzung sowie zu den Fehlerfolgen behandelt. Anhand diverser Beispiele, insbesondere des „Weilheimer Modells“, versuchen die Autoren die Abgrenzung zwischen öffentlichem Recht und Zivilrecht zu beschreiben. Letztlich bleibt aber dem Anwender eine weitergehende Recherche nicht erspart, da weder Kriterien an die Hand gegeben werden noch hinreichende Fundstellen. Nun soll das Buch ein Vertragsmusterbuch, kein Handbuch zu städtebaulichen Verträgen sein. Aber gerade deswegen wären mehr Verweise wünschenswert.

Die Ausführungen im Rahmen des Vertragsschlusses sind übersichtlich und gut dargestellt. Dazu gehören zum Beispiel die Erläuterungen zur Zuständigkeit innerhalb der Gemeinde (handelt es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung?). Die Anmerkungen zu vergaberechtlichen Fragen werden hier nur kurz angerissen, folgen aber bei den jeweils relevanten Verträgen. Ein Abschnitt hätte ausführlicher sein dürfen: Die Fragestellungen zur Haftung der Gemeinden. Erläuterungen, zum Beispiel zum grundlosen Vertragsabbruch seitens der Gemeinde und andere Fragen zur Haftung, wären hilfreich gewesen.

Die eigentlichen Vertragsmuster (Teil B) sind gegliedert nach dem von anderen Formularbüchern bekannten und bewährten Schema:

-           Anlass;

-           Vertrag;

-           Anmerkungen zum Vertrag.

In diesem Teil liefert das Werk einen Abriss verschiedener Fallgestaltungen, ohne natürlich umfassend alle Vertragstypen und Varianten berücksichtigen zu können. Ergänzend wäre ein Muster zur Regelung naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen wünschenswert gewesen, da die Notwendigkeit, diesen Punkt zu regeln, groß ist. Bei einzelnen Klauseln der Vertragsmuster hätten die Autoren für den nicht ständig damit betrauten Anwender erläutern können, warum der jeweilige Punkt regelungsbedürftig ist.

Einzelne Muster im Überblick:

Das Muster für vorbereitende städtebauliche Maßnahme (II. 2.) liefert kurz und knapp das notwendige Rüstzeug in übersichtlicher Form. In den Anmerkungen weisen die Autoren darauf hin, dass einige Bestimmungen nur klarstellenden Charakter haben. Solche Hinweise können demjenigen, der nicht häufig in diesem Bereich tätig ist, sehr helfen.

Der Vertrag zur Bodensanierung ist interessant. Die Darstellung ist ebenfalls gelungen. Nach den eigenen Anmerkungen (II. 3. Anm. 3) handelt es sich jedoch um eine untypische Fallgestaltung, da die Gemeinde als Handlungsstörer in Erscheinung tritt.

Die Darstellung der Umlegungsmodelle, das Weilheimer Modell (II. 6.) und das Stuttgarter Modell (II. 4.), ist fast zwingend. Hier sind die Erläuterungen aber wiederum recht knapp. Dies setzt entweder Vorkenntnisse des Anwenders voraus oder eine Einarbeitung in die Materie durch andere Werke. Das Musterbuch kann also nur Ergänzung sein!

Das Muster für ein PPP-Projekt (II. 5.) ist anschaulich. Es setzt aber voraus, dass die Gemeinde auch Baugenehmigungsbehörde ist. Die – nicht ungewöhnliche – Variante, dass die Gemeinde nicht auch Baugenehmigungsbehörde ist, hätte diese Konstellation abgerundet.

Das „Solaranlagen“-Muster (II. 8.) ist sehr ausführlich und gut erläutert. Es wird schön beschrieben, wie eine Gemeinde versuchen kann, durch vertragliche Gestaltung die Nutzung der Sonnenenergie zu fördern und zu regeln.

Interessant ist das Vertragsmuster in Ziffer II. 9., eine Art „vorgezogener städtebaulicher (Teil-)Vertrag. Noch im Vorfeld der Planreife (§ 33 BauGB) versucht dieser Vertrag, einzelne relevante Punkte vorzeitig zu klären, die später Teil des Hauptvertrages sein sollen.

Seit der vergaberechtlichen Diskussion bei Grundstückskaufverträgen mit Baukonzessionen, gewinnt die Gestaltung von grundstücksbezogenen Verträgen größere Bedeutung. Im Falle der Pflicht zur Ausschreibung soll das Ausschreibungsmuster (II. 10.) helfen. Wichtig ist, dass insoweit die EuGH-Rechtsprechung eingearbeitet ist. Das Muster ist daher aktuell und anwendbar.

Erst fast am Ende folgt der Durchführungsvertrag (II. 11.). Die Schwierigkeiten, die sich im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans stellen, damit zwingend bei der einigermaßen sicheren Vertragsgestaltung des dazugehörenden Durchführungsvertrages, spiegeln sich in den ausführlichen Anmerkungen zum Vertrag wider. Sowohl Muster als auch Erläuterungen sind sehr hilfreich.

Zum Abschluss folgen zwei Erschließungsverträge (II. 12. und 13.). Diese ausführlichen Muster sind gut und übersichtlich aufgebaut. Sie sind für den Anwender sehr hilfreich.

Als Muster- und Formularbuch kann das Buch kein Handbuch zu den städtebaulichen Verträgen ersetzen. Es ist auch keine Einführung in das Recht der städtebaulichen Verträge. Es ist ein Formularbuch. Aber gerade deswegen sollten, wenn schon die Erläuterungen knapp gehalten werden, die Verweise auf einführende oder vertiefende Werke ausführlicher sein. Vielleicht kann das in einer zweiten Auflage ergänzt werden, genauso wie ein Muster zu naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen. Mit der Kombination aus „dem Birk“ („Städtebauliche Verträge“) und diesen Formularen hat der Anwender aber schon solides Handwerkszeug.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Dr. Stephan Cymutta, Rechtsanwälte Dr. Guth Beck Klein Günthert, Mannheim